天然气价格分析报告_天然气价格指数编制样本采集点有哪些明细

1.环渤海动力煤价格指数的编制原则

2.环境空气污染监测样点布设方法有哪些？

3.粮油价格指数的价格集方法

4.房地产价格指数是什么房地产成交指数如何计算

5.钢铁价格指数是怎么回事

6.百度指数里的数据单位是什么？如200是200个还是多说？

全国农产品批发价格指数是经过仔细研究、用科学的方法进行编制的，具体编制过程及方法是：首先确定指数内容。根据农产品批发市场的现状和未来发展趋势，全国农产品批发价格指数在保证现实需要、兼顾现有信息集条件及指数编制理论和方法的基础上，主要内容包括各品种全国批发价格个体指数、农产品小类批发价格指数（粮食、植物油、蔬菜、水果、畜产品、水产品）、农产品大类批发价格指数（粮油产品批发价格指数、菜篮子产品批发价格指数）和全国农产品批发价格总指数。这些指数从个体到类综合，再从类综合到整体农产品的总综合，从而形成逐步综合的农产品批发价格指数体系。

其次是选择价点。我国农产品批发市场多、交易品种多，从现实的可能性和成本考虑，全国农产品批发价格指数不可能用全面调查的统计方法。比较可行的方案是根据样本数据编制价格指数，进而推断全国农产品批发环节中的总体价格水平。这就需要在全国所有从事农产品批发业务的市场中选择具有代表性的市场作为样本，参与指数的计算。从指数的代表性要求来看，样本市场的选择既要考虑到市场在地区分布上的合理性，又要考虑到市场对地区的代表性，同时还应兼顾取得统计数据的可能性和统计成本等问题。

三是选择样本品种。

我国农产品批发交易品种多，但经常交易的农产品主要是粮食、植物油、蔬菜、水果、畜产品和水产品等小类。我国地域广阔，地区间交易品种差异较大，各个小类样本品种的选择必须考虑地区覆盖面、类别代表性和现实信息集可能性。经过综合评估、筛选，各小类样本品种分别确定为：粮食样本品种为5种（粳米、籼米、玉米、面粉、大豆），食油样本品种为4种（菜油、豆油、花生油、香油），蔬菜样本品种为26种（菠菜、大、油菜、洋、生菜、茄子、青椒、西红柿、豆角、白萝卜、胡萝卜、葱头、土豆、莴笋、芹菜、莲藕、黄瓜、冬瓜、南瓜、西葫芦、平菇、香菇、韭菜、大葱、花菜、西蓝花），水果样本品种为7种（富士苹果、鸭梨、蜜桔、香蕉、西瓜、菠萝、巨峰葡萄），畜产品样本品种为5种（猪肉、牛肉、羊肉、白条鸡、鸡蛋），水产品样本品种为5种（鲤鱼、鲢鱼、草鱼、鲫鱼、大带鱼）。

四是确定基期。

为保证指数的可比性，使其能准确反映农产品批发价格的变动趋势，指数计算应有一个相对固定的基期，而且所选基期应具备较好的稳定性。就我国农产品批发市场而言，稳定性是指基期农产品批发价格数据来源相对比较稳定、齐全，数据质量较高。基于以上考虑，结合我国农产品批发市场及其交易的历史与现状，研究组将农产品批发价格指数群的计算基期选定为2000年，即将2000年各有关品种的全年平均价格作为指数计算的基期价格。

五是确定权重。

农产品批发价格指数用帕氏指数编制方法，即以报告期样本批发成交量加权计算综合批发价格指数。由于权重容易发生变化，不同时期的指数缺乏可比性，但帕氏指数可以同时反映出价格和数量结构的变化。对于权重的确定，从理论上讲，应用全国农产品各品种的实际批发成交量作权数。然而就目前的信息集状况，尚无法及时取得各市场实际批发成交量资料，因此本方案是主要利用其他相关资料（如市场成交额和产量等）进行推算和估计，以得到与各品种实际交易量比重尽可能一致的一组权数。

六是指数编制。

全国农产品批发价格指数群编制是从粮食批发价格指数、食油批发价格指数、蔬菜批发价格指数、水果批发价格指数、畜产品批发价格指数、水产品批发价格指数等小类指数编制入手，其编制具体过程是：首先是确定样本省份，根据各省批发市场状况，结合各省报价的品种数量、报价质量、地域代表性等因素，选择样本省份；二是根据样本省份，分别确定各个省份的样本种类；三是数据校验和规范化处理，保证数据质量和数据的一致性；四是计算省级小类批发价格指数，用简单平均方式对各样本种类进行处理；最后以加权平均方式，对各省级小类批发价格指数进行综合，生成全国农产品小类批发价格指数；五是在小类批发价格指数结果的基础上，按照权重进一步综合为菜篮子产品批发价格指数和粮油批发价格指数等大类指数；六是在大类指数的基础上，最后再加权综合成全国农产品批发价格总指数。

七、全国农产品批发价格指数发布有何重要意义？

农业部信息中心专家认为，全国农产品批发价格指数的编制以全面性、系统性、可比性、可行性、灵活性及相对稳定性为原则，是建立在农产品批发价格信息的科学集与科学编制之上的，它的产生适应了我国市场经济发展的需要。作为分析研究农产品批发价格变化动态、变动程度、变化规律和变化趋势的最主要的统计方法，全国农产品批发价格指数的发布对掌握农产品批发价格变化的规律，进而了解农产品供给和需求的变化规律、生产和消费的变化规律，对加快农产品批发市场的建设，对引导农业结构调整、促进农业生产发展、增加农民收入，对搞活农产品流通和保障农产品供需平衡，为社会各界提供更多更好的信息服务等，都具有十分重要的意义。特别是在发展现代农业的过程中，整合信息，创新服务模式是农业系统建设现代农业的十大行动中的一个重要内容，当指数发布到一定的时候，会逐渐被市场人士乃至广大农民所关注，所利用，进而提升他们参与市场、规避风险的能力，从而提升整个现代农业水平。

八、生产价格指数与批发价格指数的关系?

农产品生产价格指数是反映一定时期内，农产品生产者出售农产品价格水平变动趋势及幅度的相对数。该指数可以客观反映全国农产品生产价格水平和结构变动情况，满足农业与国民经济核算需要。其中某代表品生产价格指数是通过对全部有出售该产品行为的调查单位的个体指数进行几何平均求得的，大、中、小类价格指数是通过对其所属的类（或代表品）的价格指数进行加权平均求得的。季度累计价格指数的计算方法与分季指数的计算方法相同。

借助基础信息化建设的，可使用批发市电子结算数据进行数据挖掘应用，形成从传统的批发市场网络升华到现代信息网络，上报数据上百万条，来自市场统一结算数据，真实可靠，先进的数据模型，科学的决策依据，相关指数发布时间已超一年以上，正常生成价格指数、价格差异指数、价格空间指数，中农网为农产品批发市场运销商、基地、涉农企业、机构、终端购商等提供价值数据服务。

农业部：全国农产品批发价格指数

据农业部市场监测，11月26日“全国农产品批发价格指数”为186.65，比上周五上升0.67个点，其中，“菜篮子”产品批发价格指数为184.26，比上周五上升0.59个点。截至今日14：00，全国批发市场猪肉平均价格为20.81元/公斤，比上周五上升1.0%；牛肉44.34元/公斤，比上周五上升1.3%；羊肉47.75元/公斤，比上周五下降0.8%；鸡蛋8.96元/公斤，比上周五上升0.6%；白条鸡14.54元/公斤，比上周五上升2.5%。重点监测的28种蔬菜平均价格为3.23元/公斤，比上周五上升1.9%；重点监测的7种水果平均价格为4.80元/公斤，比上周五上升1.7%。鲫鱼平均价格为13.94元/公斤，比上周五下降0.3%；鲤鱼10.94元/公斤，比上周五上升0.6%；白鲢鱼8.02元/公斤，比上周五上升4.8%；大带鱼28.28元/公斤，比上周五下降2.0% 。

26日，国内鲜活农产品批发市场重点监测的60个品种中，与上周五相比价格升幅前五名的是：菜花、韭菜、豆角、白鲢鱼和大，幅度分别为7.5%、6.5%、6.2%、4.8%和4.7%；价格降幅前五名的是：大黄花鱼、胡萝卜、大带鱼、冬瓜和花鲢鱼，幅度分别为4.5%、2.6%、2.0%、2.0%和0.9%。

环渤海动力煤价格指数的编制原则

居民住房价格亦即商品房价格为什么不计入CPI居民消费价格指数

最近，国家统计局北京调查总队首次向公众解读了CPI的集过程和计算公式，有消费者对CPI不包括商品房价格表示不解，质疑购买商品房为什么不是消费而是投资。就此问题，记者30日走访了国家统计局有关负责人。

什么是CPI指数？

这位负责人指出，CPI即居民消费价格指数(Consumer Price Index)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的产品及服务价格调查统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果CPI指数升幅过大，表明通货膨胀成为经济不稳定因素。

我国编制价格指数的商品和服务项目，主要根据全国城乡12万户居民家庭消费支出构成资料和相关的资料确定。目前共包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通讯、教育文化用品及服务、居住八大类，263个基本分类，约700个代表品种。居民消费价格指数就是运用抽样调查技术对全国550个样本市县近3万个价点进行价格调查，加工整理后计算出来的。

商品房为什么不算消费

这位负责人指出，目前我国编制的CPI指数，包括八大类消费品，每一类有一个权重。这个权重是根据居民消费结构，即消费支出所占的比重来确定的。比如说食品支出占总支出的比重是多大等。统计人员会到每一个价点居民家里调查，这些家庭都有记账的账本。统计人员还到销售网点去调查，每一类同质可比的商品，上个月是多少钱，这个月的价格是多少。通过这样一些调查，来计算居民消费价格指数。

在八大类消费品中，第八类是住房价格。这里的住房价格主要是租房价格，而不是商品房价格。

你买一套房子，买来以后，是分段消费的，分年度消费。一般来说新房至少折旧五十年，或者更长时间，而在几十年的折旧期间，房子还有可能升值。所以国际上通行的标准，把商品房价格不放在CPI当中，也不算居民消费，而是算做投资。

这位负责人说，国际上公认CPI有三大用途，即通货膨胀指标、国民经济核算以及支付的调整。世界各国大多用CPI作为测量通货膨胀的指标。一般认为，商品和服务普遍持续上涨就标志着发生了通货膨胀。而不认为商品房和股票等资产价格上涨意味着通货膨胀。另外，根据国民经济核算分类，商品房购买属于投资行为，而CPI关注的是消费，只能反映与居民即期消费密切相关的消费品及服务项目的价格变动，不必要也不可能反映房地产和股票等资产类价格的变动。

这位负责人指出，不将商品房(资产)价格纳入CPI统计范畴，不代表CPI不反映居住类(消费)价格的变化。主要通过建房和装修材料价格变化、房租的变化、房贷利率和物业费的变化，以及水电、燃料的价格变化来反映居住类价格的变化情况。

环境空气污染监测样点布设方法有哪些？

1、是坚持引导、市场化运作。指数运行初期，由进行适当指导；运行一段时间后，由相关企业和协会负责指数的管理、编制，依靠市场化机制推动指数的运转和发展。

2、是坚持先易后难、循序渐进。随着试运行工作的开展，逐步完善指数编制方案，增加数据集的范围和数量，增强环渤海动力煤价格指数的代表性。

3、是坚持客观、公正。通过优化统计算法，完善指数编制制度，建立自动数据集和统计系统，尽可能减少人为因素的影响。

粮油价格指数的价格集方法

(1)功能区布点法：一个城市或一个区域可以按其功能分为工业区、居民区、交通稠密区、商业繁华区、文化区、清洁区、对照区等.各功能区的样点数目的设置不要求平均，通常在污染集中的工业区、人口密集的居民区、交通稠密区应多设样点。同时应在对照区或清洁区设置1～2个对照点。

(2)几何图形布点法：目前常用以下几种布设方法。

①网格布点法：这种布点法是将监测区域地面划分成若干均匀网状方格，样点设在两条直线的交点处或方格中心。每个方格为正方形，可从地图上均匀描绘，方格实地面积视所测区域大小、污染源强度、人口分布、监测目的和监测力量而定，一般是1～9km2布一个点。若主导风向明确，下风向设点应多一些，一般约占样点总数的60%。这种布点方法适用于有多个污染源，且污染源分布比较均匀的情况。

②同心圆布点法：此种布点方法主要用于多个污染源构成的污染群，或污染集中的地区。布点是以污染源为中心画出同心圆，半径视具体情况而定，再从同心圆画45°夹角的射线若干，放射线与同心圆圆周的交点即是样点。

③扇形布点法：此种方法适用于主导风向明显的地区，或孤立的高架点源。以点源为顶点，主导风向为轴线，在下风向地面上划出一个扇形区域作为布点范围。扇形角度一般为45°～90°。样点设在距点源不同距离的若干弧线上，相邻两点与顶点连线的夹角一般取10°～20°。

以上几种样布点方法，可以单独使用，也可以综合使用，目的就是要求有代表性地反映污染物浓度，为大气监测提供可靠的样品。具体的监测方案及详细内容可咨询上海博测环境。

房地产价格指数是什么房地产成交指数如何计算

基期量价资料来源

价格集的内容多是市场成交价格，包括具有广泛性、全面性、季节性的特价，是购买商品的实际价格，也就是一种购买者价格。根据商品项目与人民生活的相关程度和价格的变动频率，确定价格调查的次数。

天津粮油价格指数系统中的基期量、价资料主要从“津粮网”数据库中直接提取和从国家统计局天津城市调查总队获得。交易量和价格是根据1999年以来天津市粮油批发和零售市场以及有关粮油企业等数十家单位的粮食交易记录，按照指数体系要求的6种原粮及成品粮油的成交价格、经营量等资料选取。资料具有权威性、准确性和科学性。

价格集方法和过程

报告期粮油批发和零售价格调查是一种非全面调查，主要方法是由价格集站（点）定时、定点、定人直接调查。一般集实际成交价格。对于与居民生活密切相关、价格变动比较频繁的粮油商品，每7天调查集一次价格。从“非典”时期开始每天集一次。特殊情况下，随时调查集。

价格的集和确认过程是：集站取得所属集点价格后，对资料逐一核对，相同品种价格取算术平均值，交易量累加，然后汇总上报；直报集点集资料并逐一核对后直接上报。天津市粮油信息中心收到资料后再一次进行确认，对有疑义的资料返回集站点重新核实上报。确保了资料的真实、可靠。

钢铁价格指数是怎么回事

有一部分人虽然对于房产是比较了解的，可能对于房产一些专有的名词很常见却是不知道什么意思的。但是这些名词对于我们来说，了解还是有一定的用处的。尤其是对于那些投资的房产的人。至少是能够给我们一个相应的指导方向。那么，小编今天说一下，房地产价格指数是什么？房地产成交指数如何计算？

房地产价格指数是什么？

房地产的价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数形式来反映房价在不同的时期涨跌的幅度。房地产的价格指数，是以房地产成交价格为基准进行计算的，一般有两种方式，

1、一定时期内的销售面积/销售金额

2、统计所用的方法按照同质可比的原则抽取样本进行价格集，即调查选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，再以用固定权数加权平均的计算方法取得房地产价格指数，剔除了品质变化对价格的影响，反映真正市场需求变化引发价格产生的波动，以传达正确的市场信号。

房地产成交指数如何计算？

1、抽选调查样本，用重点调查和典型调查相结合的方法。选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、）、写字楼、商业用房；

选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70％以上。

2、确定权数（比重）。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。

3、集价格。因为房屋个体差异性大，一套房子的价值不仅取决于其直接诶包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处的地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。因此考察房屋价格变化时正如张主任所介绍用同质可比的原则。

4、计算价格指数。房屋销售价格总指数包括商品房和二手房两大类价格指数。要先分别计算出商品房、二手房的价格指数，然后用加权算术平均法计算出房屋销售价格指数。

综上所述，本文主要是讲述了房地产价格指数是什么，以及房地产成交指数如何计算的相关内容。现在我们知道了房产成交指数更多的反应一个效应的销售情况，这些都是横向对比出来的数值，这对于我们来说是有一个更加值得参考的价值所在。

百度指数里的数据单位是什么？如200是200个还是多说？

钢铁价格指数是一种用来衡量和跟踪钢铁市场价格变动的指标。它通常由一些权威机构或行业协会发布，通过对钢铁价格进行样、计算和分析，形成一个具有代表性的指数，以便于企业和投资者了解钢铁市场的价格走势。

钢铁价格指数的编制方法通常包括以下几个步骤：

1.选取样本：选择具有代表性的钢铁产品，如螺纹钢、线材、板材等，作为价格样的对象。

2.数据收集：通过调查、网络集等方式，收集各个样本钢铁产品的价格信息。数据来源通常包括钢铁生产企业、贸易商、终端用户等。

3.数据处理：对收集到的数据进行整理、清洗和分析，剔除异常值和误差，确保数据准确性。

4.指数计算：利用统计方法，如加权平均法、几何平均法等，对整理后的数据进行计算，得出钢铁价格指数。

5.发布和更新：定期发布钢铁价格指数，并及时更新，以便于市场参与者了解钢铁市场价格的最新动态。

钢铁价格指数可以帮助企业和投资者了解市场趋势，为企业制定购和销售策略提供参考，同时也为政策制定者提供有关钢铁行业运行状况的重要信息。需要注意的是，钢铁价格指数并不能完全反映钢铁市场的所有信息，因此在使用时需要结合其他指标和信息进行综合分析。

目前,我国房地产价格指数的编制与发布既有主持的,也有民间承担的。民间的房地产指数由房地产开发商或中介机构编制,如中房指数(CREIS)、戴德梁行指数(DTZ?index),伟业指数、中原城市指数(包括?CCI?和?CCL)等。的房地产指数一般由房地产管理部门组织编制,如全国35个大中城市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安40指数等。这些价格指数的编制和使用上存在以下几个问题(张宏斌、贾生华,2000):指数编制过程中,板块、片区和商业圈的划分缺乏必要的理论依据;指数的计算方法落后;价格指数的预测方法不能体现房地产市场的内在特点;各地编制房地产价格指数的主体不一样,造成了数据的来源和样本的选择方法存在很大的差异。?<br> 国外的房地产价格指数编制方法众多,从现有文献来看,大致可归纳为以下几种关键类型:重复交易法、特征价格法以及混合模型方法。其中重复交易法和特征价格法是解决房地产价格指数编制中由于房地产结构差异、品质差异所造成的指数偏差等问题的较好方法,尤其是特征价格法在国外住宅价格指数的应用中最为广泛。然而,由于我国特殊的国情和市场条件,国内目前十余种房地产指数的编制大多取了理论上简单、实际编制上粗糙的加权平均法,或者是加权平均法和重复交易法相结合的不规范做法。在指数的理论和实践中存在着指数测算方法不完善、样本数据缺乏代表性、指数的应用受到很大的局限等问题。?<br> 然而,随着我国市场经济改革的不断深入和国民经济的稳步高速增长,我国各地房地产市场在数年内就有了前所未有的变化和发展。在经济发展迅速、市场体制较完善的地区和城市,房地产市场不断规范和成熟,市场交易案例逐步增多,房地产交易登记备案制度也逐步得以实施和完善。这样,我国城市房地产指数在编制的基本理论方法上,一些城市地区已初步具备了应用特征价格法的现实可行性,大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。同时,由于我国目前房地产市场仍然以一级市场(即新盘的交易)为主,大多数城市的二手房市场远未放开,市场交易资料相对来说还是较封闭不公开,这种现实状况极大地限制了重复交易法的应用。当然,在一些二手房市场较发达、市场基础较好的个别地区,如上海,可以考虑用该方法编制房地产指数。此外,由于大多数地区和城市,毕竟房地产市场的发育晚、规范慢、交易少,在一定的时期内都不一定能够具备仅仅应用征价格法的条件。这样用细分市场和加权平均法以及特征价格法可能对目前国内很多亟需编制房地产价格指数的城市还是一种可行的思路。?<br> 总之,从未来我国房地产价格指数编制的趋势看,特征价格法因其方法的科学性和理论的完善性而具有广阔的应用前景,应加强这方面的理论研究。此外,应针对不同地区不同条件选择合适的、可行的房地产价格指数编制方法。在有条件的地区、城市,可分别取两种以上的方法进行房地产指数的编制,并进行比较研究。?<br> 特征价格模型? ?<br> 房地产特征价格法编制房地产价格指数的理论依据源于“特征价格理论”,最早由美国经济学家Lancaster于1966年创立,其意义为每单位消费者在追求效用极大的过程中,每增加一个单位某种属性的消费,所愿意支付的边际费用。这种方法是应用特征价格理论,运用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格,并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。设p为房地产商品价格;Xi为房地产品质因素;βi为各品质因素对房地产商品价格的影响系数;Tj为房地产商品在j期售出的虚拟变量,若出售Tj=1,否则Tj=0;rj为在j期出售的房地产商品价格变动;?为随机误差项。根据特征价格理论可以建立房地产商品价格模型:?<br> LnP=∑βiLnXi ∑rjTj e?(1)?<br> 通过回归分析,以得到各期的值,利用这些数据就可以编制房地产价格指数。这种方法虽有较好的理论基础,但在应用时要注意考虑这样几个问题:影响房地产价格的特征因素有那些;房地产价格与这些特征因素之间的关系是什么样的。因此,在实施时,该方法需要大量的房地产价格资料及相应的大量统计数据,这样有助于发现其中的规律,目前国外一般用特征价格理论编制房地产指数,使计算出来的房地产指数尽可能反映房地产市场供求关系的变化。特征价格模型的实证研究和应用分为两个方面:?<br> 价格指数的编制。特征价格模型最初的用途是编制价格指数,即使在现在,特征价格模型的第一种且非常重要的用途,也还是根据数据的性质(时间序列数据、横截面数据、面板数据)对价格指数的编制方法进行全面改善,研究的基本目的是提高住宅价格基准的精确性,一些研究还构建了适用于特别用途的住宅价格指数,如对贫困分界点的测量进行改进。?<br> 推断特征的隐含价格和估计特征的市场需求。大多数研究往往把焦点集中在运用模型如何求得科学合理的特征价格这个问题上。而美国不少学者研究不同人种、社会经济状况等因素对住宅价格的影响。另外,?有不少学者使用特征年龄系数来测度折旧。尽管估计特征的市场需求存在一些困难,但还是有许多研究试图得到单个住宅特征或特征群的需求参数(有时是供给和需求参数)。?<br> 我国房地产价格指数的构建?<br> 应用特征价格模型的理论前提是市场均衡,在现实世界中满足这一理想条件的情况不存在。但是,国内市场经济的发育已经为应用特征价格模型创造了条件。应用的切入点可以房地产行业,因为在国外大约有一半多的房地产价格研究用特征价格模型进行的实证研究,这些研究为本文提供了丰富的文献资料和借鉴经验。此外,国内房地产行业的资料收集条件已经基本成熟,可以通过部门、中介机构等各种渠道获取市场资料。因此可以从以下三个方面进行重点研究:一是房地产价格指数的编制;?二是房地产评估方法的完善;三是研究环境、交通等具体因素对房地产价格的影响,这些都是可行的且具有重要的实践意义。由于房地产价格特征指数法要集大量的数据,一般直接编制全国的房地产价格特征指数有困难,现以成都市房地产为例,探讨改进的房地产特征指数的实施方案。?<br> (一)对城市房地产市场作分区、分类?<br> 这里主要是指对住宅的分类,可分为普通住宅、公寓、别墅,或分为多层、高层等,主要是使各类之间的品质更为接近,各类之间的区别更大些。分区就是将城市区域划为一个个片区,划分的原则就是保证每一个片区在环境品质方面,如周边学校、商业中心、医院、周边道路、空气污染情况、治安环境等方面大体的相同性。在实际操作时,应邀请本地区房地产市场方面的专家,用特尔斐法确定影响房地产商品价格的品质因素。?<br> (二)用抽样调查方式获取数据?<br> 该方式能够事先计算和控制误差,同时还可以降低编制指数的成本。首先对房地产市场进行了分区分类后,抽样时宜用分层抽样的方式。根据抽样原理在允许误差的情况下确定样本数目,再根据各片区的规模及近几年各片区的交易量来确定在每个片区抽样的数目。<br> 然而,在同一片区内,房地产商品之间仅在楼层、建筑面积、装修程度、朝向等建筑物本身品质方面存在不同,因此较容易应用特征价格理论建立模型来评估这些品质的变动对房地产价格带来的影响。这样,如果同一房地产商品在报告期没有交易,也可用在同一片区有交易的房地产商品修正后的价格作为代替,解决了样本前后期同一性的问题。同时因为同一片区的环境品质大体一致,前后期品质的影响也可消除。这样,在很大程度上解决了前面提到的样本可比性和价格评估的问题。?<br> (三)价格指数的构建?<br> 1.分区分类房地产均价。每一个片区同一类别的房地产价格保证了同质可比性,因此可以通过计算分区分类均价:?<br> pij’=∑p’ijsq’ijs/∑q’ijs?(2)?<br> 其中:i表示片区,j表示住宅类别,s表示样本房地产,t表示报告期,p’ijs样本房屋用于房地产指数编制的房地产价格,q’ijs为该房地产交易面积,t表示报告期,0?表示基期。?<br> 2.分区分类房地产指数。由于每一个片区同一类别的房地产可以看作是同质样本,因此分区分类房地产指数就相当于个体指数,其计算公式如下:?<br> Iij=p’ij/q0ijs(3)?<br> 3.综合指数。?接下来就要用加权的方法将分类分区指数合成综合指数,根据需要,可以合成某一行政区指数,也可以合成某一类别指数,或者合成总体综合指数。由分区分类指数合成综合指数,非常关键的是权重的选择。权重的选择要考虑两方面的问题:一是用成交面积还是成交金额,目前国内房地产指数较多的用成交面积,略显不足,有些高档住宅成交面积虽小,但成交金额较大,在整个房地产市场中所占地位较重,这在权重中应有反映。二是只考虑有交易的房地产还是考虑全部的房地产交易面积都会发生变化,也就意味着现实中的权重在每一个计算期都发生变动,因此,按基期权重计算的结果就会与实际情况出现偏差。有些片区经过一段时间可能因各种原因而退出指数计算,而有些新建小区可能要成为指数计算的样本。另外根据本地区房地产市场的情况,各片区所占权重经过一段时间也要进行调整。这些调整间隔大约一至两年为宜。样本或权重调整后都要对当期指数进行调整,以保证指数前后的衔接。?<br> 麻烦纳·····